Romania din Spania

In ultimul timp se discuta din ce in ce mai mult despre criza imobiliara din Spania. Criza “caramizii” (“la crisis del ladrillo” cum este ea numita in Spania), isi face simtita prezenta in buzunarele muncitorilor. Sectorul constructiilor si cel al serviciilor este in pragul falimentului, informeaza o analiza realizata de expertul imobiliar George Vasile pentru portalul Spania Romaneasca, citat de Romanian Global News. Pe luna septembrie media pe tara a fost de peste 3.000 de someri pe zi. In aceste conditii romanii s-ar intoarce acasa dar nu pot pentru ca sunt legati de creditele ipotecare. Ipoteca da dureri de cap si provoaca insomnii si chiar si cei care au locuri de munca stabile sunt afectati pentru ca in ultimii ani dobanda la creditele ipotecare a crescut nesuportabil de mult.
Daca o familie platea acum. 3 ani aprox. 800 € pe luna pentru un credit de 180.000 € acum a ajuns sa plateasca 1.200 €. In continuare va vom prezenta cum procedeaza bancile in cazul celor care acumuleaza datorii si refuza sau nu mai au capacitatea de a plati rata.
ETAPA 1. Prima rata neplatita
In acest moment controlul este inca in sucursala unde s-a contractat creditul care va face tot posibilul sa va convina sa platiti rata. Si veti fi penalizat cu dobanda si comisioane pentru neplata la timp. In cazul in care nu se ajunge la un acord iar debitorul continua sa nu isi plateasca datoria se trece la faza urmatoare.
ETAPA 2. – Debit tehnic – 90 de zile dupa prima rata neplatita
Aici apar problemele pentru banca. Una dintre cele mai importante fiind obligatia de a plati BdE ( Bancii Nationale a Spaniei) creditul pe care il datoreaza debitorul, astfel BdE are siguranta ca banca nu da credite fara acoperire. Aceasta suma va fi returnata bancii in momentul in care banca reuseste sa recupereze prejudiciul. (In contextul crizei financiare aceasta este o problema foarte mare pentru banci si din acest motiv bancile vor fi foarte flexibile cu clientul acceptandu-i dobanzi mai mici, micsorarea ratei, plata dobanzii fara amortizarea capitalului pe o perioada de 1-2 ani cunoscuta si sub numele de “carencia”.) Tot in aceasta etapa dosarul de credit trece la departamentul de recuperari al bancii unde se face o ultima incercare de recuperare a datoriei pe cale amiabila prin negociere directa cu clientul.
ETAPA 3. Anularea Contractului de Vanzare - Cumparare la notar. (in Spania cunoscuta ca “resolucion de escritura de compra-venta”).
Aceasta se va face in baza garantiei bancare inscrisa in Cartea Funciara in favoarea bancii sub forma de credit ipotecar. Se va trimite o notificare tuturor creditorilor prin scrisoare recomandata (“burofax”).
ETAPA 4. Inceperea Procedurii de executie
Se prezinta cazul judecatorului Judecatorul informeaza executarea creditului ipotecar.Licitatia se va face pe suma care apare inscrisa in Cartea Funciara. Este posibil sa se faca o evaluare privata de catre banca, sa se calculeze daca prin vanzarea acestuia se recupereaza datoriile. Se analizeaza din punct de vedere juridic stadiul locuintei, se verifica daca se afla chiriasi sau daca locuiesc minori, daca este declarat ca domiciliu familiar. Se decide licitarea imobilului ( foarte rar nu se ajunge aici, si aproape mereu se vinde la preturi mult inferioare valorii reale a imobilului).
ETAPA 5. Licitatia (de la 6 pana la 12 luni de la inceperea procedeului executor)
Judecatorul fixeaza data licitatiei. Daca la licitatie nu se prezinta nici un cumparator, banca ramane cu locuinta ( Se incearca recuperarea datoriei cu licitatia, dar in cazul in care nu este posibil, se ajunge in unele cazuri sa se vanda la 50% din valoarea imobilului inscrisa in Cartea Funciara (“registro de la propiedad”).
Daca nu se obtine suficient din vanzarea imobilului pentru a acoperi datoria, dobanda pentru intarziere si cheltuielile aferente, clientul ramane inca dator fata de banca cu diferenta. In acest caz total neplacut, in cazul in care exista garanti (termen cunoscut sub numele de “aval”) banca incearca sa recupereze datoria de la ei. De mentionat ca intai se incearca recuperarea prin vanzarea imobilului, garantii nu sunt implicati la inceputul procesului de recuperare.
Odata vanduta locuinta se inscrie in Cartea Funciara pe numele noului proprietar iar fostul proprietar ramane dator bancii.
ETAPA 6. Intrarea in posesie si Executarea silita – Aproximativ 6 luni dupa licitatie si inscrierea imobilului pe numele noului proprietar.
Presupunand ca fostul proprietar refuza sa paraseasca locuinta, dupa o perioada de 18 luni - 24 luni politia se prezinta cu un lacatus pentru a-l evacua din imobil si schimba yala. Firma care se ocupa cu mutarea mobilierului are permisiunea de a muta bunurile din locuinta (daca acestea nu au fost puse sub sechestru).
Daca locuiesc persoane cu chirie (printr-un contract legal, in acest caz ar intra sub incidenta legii chiriilor iar chiriasii sunt protejati si nu pot fi scosi din imobil).
Daca proprietarul refuza sa plece din imobil, dureaza de la 18 pana la 24 de luni pentru a putea fi evacuat legal din locuinta.Iar daca are copii minori nu poate fi evacuat legal. Daca exista acest tip de probleme sunt exceptii cand nu se mai ajunge nici la faza de licitatie avand in vedere ca un investitor doreste sa intre in posesia imobilului in cel mai scurt timp. Totusi aceste cazuri sunt destul de rare.
Datornicul este inscris pe RAI (registrul debitorilor) si va intampina serioase probleme la contractarea oricarui tip de credit.
NOTA:
Problema este acuta si in curand va deveni cronica, pentru ca multi romani fara studii, fara sa cunoasca legea, fara sa citeasca ce au semnat macar, vor ramane fara locuri de munca. Sunt societati non-bancare care ofereau posibilitatea de finantare cu 100% din pretul imobilului plus costuri. Astfel, apartamente care acum au valoarea de 150.000, acum un an se vindeau la 220.000, fiind supraevaluate de vanzatori si chiar in unele cazuri de evaluatorii oficiali.

[Fuente/Sursa: Romanian Global News]